以案说法：卖掉未取得房产证的房子买卖合同是否有效？

发表时间：[2015-03-26] 来源： 作者：史玉然

以案说法：卖掉未取得房产证的房子买卖合同是否有效？

案例回放

2012年8月，经中介介绍，李某作为出卖方与买受方王某签订了房屋买卖合同，约定李某将其尚未办理产权证的商品房以150万元的价格出售给王某，王某向李某支付了首付款100万元，余款50万元在李某取得房屋产权证后支付。后李某向王某交付了房屋。 

由于开发商的原因，李某迟迟未取得产权证。2014年12月，李某到司法所咨询，问可否以房屋未办理产权证、不能买卖为由，确认其与王某之间的房屋买卖合同无效？ 

 司法解答

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是该法条的规定是管理性规范，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。同时，根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 

所以，本案中李某与王某之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效，即使没有取得房屋产权证也并不影响房屋买卖合同的效力。